O preço do aluguel em Salvador subiu 33,3% nos últimos 12 meses, segundo o Índice FipeZap de janeiro, desenvolvido pela Fipe e pelo Grupo OLX. O levantamento revela que a capital baiana teve o maior aumento entre as capitais brasileiras, com um preço médio de R$ 47 por metro quadrado. No mês de janeiro, o aumento foi de 2,55%. Os bairros da Barra e Ondina se destacam como os mais caros, com R$ 63,3 e R$ 62,7 por metro quadrado, respectivamente. A perspectiva é de que a situação para os inquilinos ainda pode piorar.
Embora em 2024 tenha ocorrido uma desaceleração dos reajustes nos preços de aluguel, a expectativa para este ano é de uma possível alta. Paula Reis, economista do DataZAP, inteligência do Grupo OLX, aponta que a combinação da restrição no mercado de venda, o impacto do aumento da Selic, o esgotamento dos recursos da poupança e as perspectivas favoráveis para o mercado de trabalho em 2025 podem justificar essa tendência de alta.
Renovação de Contratos: Como Se Preparar para a Negociação
Diante da possibilidade de aumento nos preços, especialistas recomendam que quem for renovar o contrato de locação comece a negociação com antecedência, entre 60 dias e um mês antes do vencimento. Esse período proporciona tempo para pesquisar o mercado, avaliar a valorização do imóvel e buscar melhores condições para o contrato.
O reajuste no valor dos aluguéis é calculado com base no Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Em 2024, o IGP-M teve uma variação acumulada que pode levar os reajustes a atingir o teto de 6,33%. Em alguns casos, devido à variação negativa do IGP-M por um período expressivo, contratos têm adotado o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Em dezembro de 2024, o IBGE informou que o IPCA acumulado foi de 4,87% nos últimos 12 meses.
Israel Freire Henzel, docente do curso técnico em Transações Imobiliárias do Senac EAD, explica que o IGP-M teve variação negativa em meses anteriores, mas, a partir de agosto de 2024, superou o valor do IPCA. Isso torna o IGP-M vantajoso para quem teve o aluguel reajustado em julho de 2024, enquanto o IPCA seria mais adequado para contratos reajustados em dezembro de 2024.
Rodrigo Karpat, presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB, destaca que o IGP-M é mais volátil, pois é influenciado por fatores externos como câmbio e commodities, enquanto o IPCA reflete diretamente o custo de vida do consumidor. Karpat recomenda que as partes envolvidas na negociação considerem a estabilidade desejada no contrato de locação, além de fatores como o estado de conservação do imóvel, a infraestrutura e a localização, o tempo de vacância da unidade e as condições das áreas comuns do condomínio.
Benfeitorias no Imóvel: O Que é Possível Deduzir do Aluguel?
Outro tema recorrente nas negociações de aluguel são as benfeitorias feitas pelo locatário. Muitos inquilinos têm dúvidas sobre como abater os gastos com melhorias da prestação mensal. Israel Freire Henzel explica que a Lei do Inquilinato distingue as benfeitorias em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias. Contudo, é importante verificar no contrato de locação se o locador permite ou ressarce essas melhorias.
Além disso, a legislação destaca que o locador é responsável por entregar o imóvel em boas condições, sem problemas estruturais como infiltrações, goteiras ou falhas elétricas e hidráulicas. Se o locador não cumprir com essas obrigações, o locatário pode exigir a indenização pelos reparos realizados. Para garantir que todos esses aspectos sejam respeitados, especialistas recomendam que a negociação do aluguel seja intermediada por uma imobiliária ou corretor de imóveis, o que garante maior segurança no cumprimento da Lei do Inquilinato.
Em meio a um mercado de aluguel cada vez mais instável, a recomendação para os inquilinos é se planejar e estar bem informado sobre os índices e as condições do imóvel, garantindo que a renovação ou negociação do contrato seja feita da melhor forma possível.
